国民经济这台大机器里一颗极为重要的螺丝钉
据统计，中国年全年国民经济总量（GDP）超万亿元，按年平均汇率折算约17.7万亿美元，全球经济总量约98.3万亿美元，占比世界经济总量的18%，中国经济总量稳居世界第二位，对世界经济贡献率超25%。如此庞大的经济体量，形如超巨型机器在时刻运转。每个行业有机组成了机器的内部结构构件，房地产业就是那台引擎。前两天，我看了中国房地产估价师与经纪人学会宋美梦与刘朵共同拟写的《房地产估价行业发展报告》深有感触，自己也曾有幸成为一名估价人，在这个行业摸爬滚打，洗礼成长。据测算，房地产估价行业作为房地产业之服务行业，其总业务规模在亿元左右，它评估服务于国民固定资产总价值约20万亿元（拟以0.8‰的评估咨询费率计算），可以说，房地产评估行业对于国民支柱行业之房地产业，极为重要、影响深远。因此，它演绎着国民经济这台大机器正常运转的一颗极为重要的螺丝钉。
根据《房地产估价行业发展报告》分析，头部前十评估机构业务总收入占比14.3%，百强评估机构总收入占比约49.4%。行业是人才的聚集地，人才助力行业蓬勃发展。同时，铁打的营盘流水的兵，人才亦随行业流动。年年会上，中房学会长柴强强调，“树立信心耐心，走市场化专业化咨询化发展道路。”当前我国房地产估价行业外部竞争也较为激烈，纵观传统估价行业（抵押评估、征收评估和司法鉴定），从年开始随着银行、担保公司等金融机构内评机制的产生，一些简单的房地产估价已经不需要房地产估价机构来承接，金融机构的内评部门可以直接评估。传统评估之抵押评估断崖式下滑，业务萎缩让中小型评估机构诚惶诚恐。年为棚改收尾年，年房地产进入存量房改造时代，旧改粉墨登场，城市更新呼之欲出，大拆大建似乎一去不复返。靠征收评估也维持生计的中小型评估机构已泣不成声、悲痛欲绝。年大量线下消费行业面临破产清算（或重组），如餐饮（酒店类型）、电影院、教育培训等，虽然司法处置相关业务明显增多，但是破产清算类业务评估收费周期长、费用低是行业面临的又一难题。我在想，有希望必然有信心，有信心必然会有坚持，坚持应会看到曙光。
当前，受国家“十四五”规划、新冠疫情和国家职业资格制度改革过渡等阶段性影响，年一级房地产估价机构评估业务收入缩减，年从业人员资格考试人数锐减。但是头部企业业务依然成明显增长势头，相关咨询业务平稳增长，积极服务与经济社会发展的新领域。
房地产评估机构的生存与发展本应是公司掌舵人应当思考的问题。曾经作为一名估价人，我认为房地产估价行业的出路为：
一、抱团取暖。这与评估机构的定位息息相关，首先明确是专业领域服务型还是综合服务型。比如，依靠传统征收评估为主的评估机构可以纵向联合上下游或提供全产业链服务支撑，如合营联营规划、测绘、稳评、评估、造价、审计、动迁、拆除等细分行业。二、专精特新。以专业专项领域服务定位的估价机构，持续深耕某个领域，形成独立的、独特的，能够提供高效价值的服务水平。比如，征收评估领域，土地流转评估服务、项目概算、隐蔽工程勘探与评估、停产停业损失评估作为新型评估业务，目前尚未形成成熟的技术路线，在没有国家标准的前提下，先行行业标准和企业标准，自下而上形成专业深耕领域、独树一帜。另外，专业服务于城市更新、新基建、“碳”定价、国企改造、破产清算（重组）、金融证券、军队用房等也许亦是一种选择。
三、优化转型。不论是优化还是转型，每当企业走到这一步时都是痛苦的选择。一方面，优化是企业向社会反向输出人才的代名词，即辞退或被辞职的过程，利用较低的社会平均人力成本调整企业较高的人力成本，以达到让企业喘息的目的。另一方面，转型亦是摸着石头过河的过程，什么时候转、怎么转、转向何方都困扰着企业家，比如在第一条业务触顶前，寻找并培养第二条业务增长曲线；比如利用信息化、数字化、数智化、全流程服务系统、AI赋能、平台数据建设等升级改造。针对后者，若没有批量的业务支撑或者客户需求，对于中小企业而言，前期投入也经不起成本代价的考验。但是，转型本身就是会滋生业务需求，通过定制备案系统、监督检查系统等，系统的设计、维护、升级本身也许就是一片蓝海，蓝海应在企业家思想里。
房地产评估行业虽然相对渺小，依然有大大的梦想。
房地产估价行业虽然相对弱势，依然有重大的责任。它是一种价值判断，一种度量尺度，更是一种正义的坚守、法益的平衡。正如评估目的所描述那样：（1）为房屋征收部门与被征收人确定被征收房地产价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
（2）为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产的价值。
（3）为人民法院确定财产处置提供参考依据，评估房地产的价值。
（4）为征收机关核定计税，提供房地产价值参考依据，
（5）为出让方通过集体决策确定土地出让底价或核定应该补交的地价款提供参考依据。
房地产估价行业作为现代服务业和房地产业的重要组成部分，在促进房地产交易公平、保障金融安全、维护司法公正、保障社会稳定等方面发挥着非常重要的作用。
切记：不得出具虚假估价报告、有重大遗漏或重大差错的估价报告，这是评估人员的职业道德与底线。
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